ASSET APPRAISAL FOR LOAN OFFICERS : BANK AND FINANCE BUSINESS

การประเมินราคาสินทรัพย์ สำหรับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ (เบื้องต้น)

---

สิ่งนี้เป็นหลักการที่สำคัญที่สุด ของการพิจารณาสินเชื่อ และ การปรับโครงสร้างหนี้ของลูกค้าสินเชื่อ เพื่อให้ช่วยสนับสนุนการทำธุรกรรมของลูกค้าและช่วยพิจารณาทรัพย์สิน ซึ่งเป็สิทธิแก่ผู้เป็นเจ้าของ ที่จะเข้าไปครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์เพื่อก่อให้เกิดอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจและมูลค่าตลาด โดยที่สิทธิตามกฎหมายนั้นสามารถโอนเปลี่ยนมือโดยการซื้อขายได้และมีอุปสงค์สำหรับทรัพย์สินนั้นในตลาด

---

โครงสร้างหลักสูตร

วันที่ 1: แนวคิดและเทคนิคของกลยุทธ์การตลาดในการแข่งขัน

หลักการวิเคราะห์สินทรัพย์

• เจ้าหน้าที่สินเชื่อจำเป็นจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรฐานและวิธีการวิเคราะห์ และ ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินอย่างเที่ยงตรง มีความรอบรู้ในการประเมินค่า และสนับสนุนธุรกรรม ต่างๆ ของธนาคารหรือองค์กร
• วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value) การประมาณการต้นทุนใน การสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้านบาท สำหรับ ที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 20 ล้านบาท (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 40,000 บาท) ดังนั้น มูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 28 ล้านบาท เป็นต้น
• วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) การประเมินราคาที่แท้จริงที่ช่วยให้เจ้าหน้าที่ สินเชื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่อยู่บนพื้นฐานของรายได้จากการผลิต วิธีการรายได้เป็นการคำนวณ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของค่าเช่าที่เก็บได้แล้วหารด้วยอัตรามูลค่า (อัตราการลงทุนผลตอบแทน) สูตร ราคาตลาด = กำไรสุทธิจากการดำเนินงานที่ได้จากทรัพย์สินที่ประเมิน (V = I/R) V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน

วิธีการเก็บรวบรวมข้อมูลเพื่อทำงบประมาณล่วงหน้าสำหรับลูกค้า

• วิธีการวางแผนการผลิตและค่าใช้จ่ายงบประมาณ : จะต้องมีการพิจารณางบการเงินในส่วนของอัตรา ส่วนทางการเงิน และลักษณะของธุรกิจลูกค้า มีรูปแบบการทำงานแบบใดประกอบการพิจารณา
• วิธีการในการขยายระยะเวลาค่าใช้จ่ายงบประมาณ : จะต้องพิจารณารูปแบบการเก็บสต็อกสินค้า และระยะเวลาในการเก็บหนี้ ประกอบกับการเจรจาต่อรองเกี่ยวกับระยะเวลาการชำระหนี้ของเจ้าหนี้การค้า
• วิธีการในการเก็บรวบรวมข้อมูลงบประมาณเงินสด : จะต้องมีการสอบถามเกี่ยวกับปริมาณลูกค้าที่เพิ่ม ขึ้นในแต่ระยะเวลา และระยะเวลาการชำระหนี้ของลูกค้า
• การจัดทำงบกำไรขาดทุน งบดุล และงบกระแสเงินสด : นำข้อมูลทั้งหมดของลูกค้าที่มีอยู่มาทำการ วิเคราะห์และจัดทำประมาณการล่วงหน้า

วิธีการประเมินค่าเช่าที่ดิน หลักในการประเมินมูลค่าเช่าที่ดิน ประกอบด้วย

• ความขาดแคลนและความปรารถนาของที่ดิน
• ข้อจำกัด ในการถือครองที่ดินและการใช้ดำเนินการธุรกิจ
• สถานที่ตั้ง และบริเวณที่ตั้งของที่ดินที่ให้เช่า
• การประเมินมูลค่าของที่ดินและค่าเช่าด้วยสูตรคำนวณ (Methods Used to Assess Land Value)

วิธีการประเมินโครงการก่อสร้างค้าง หลักในการประเมินโครงการก่อสร้างค้าง ประกอบด้วย

• การประเมินโครงการลักษณะนี้ปกติมักจะทำการประเมินด้วยวิธีการต้นทุน (Cost Approach) โดยการประเมินมูลค่าที่ดิน รวมกับค่าก่อสร้างไปตามสภาพที่มี และต้นทุนที่จ่ายไปจริงๆ และทำการประมาณการว่าโครงการเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะสร้างรายได้เท่าใด ตามราคาตลาด (Market Approach) ผสมกับการคำนวณ ด้าน Cash Flow Analysis

วิธีการประเมินสิทธิการเช่า ที่ทรัพย์สิน หลักในการประเมินสิทธิการเช่า ที่ทรัพย์สิน ประกอบด้วย

• สิทธิการเช่า คือ สิทธิการในการใช้ทรัพย์สินหนึ่งๆ จากการเช่ามาระยะหนึ่ง โดยมูลค่าจะขึ้นอยู่กับ ส่วนต่างของรายได้ที่ได้รับจากการหาประโยชน์ อสังหาริมทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย เช่น ถ้าเช่าทรัพย์สินมา 20 ปีและสามารถปล่อยให้เช่าต่อได้เป็นเงิน 10.0 ล้านบาท หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้อง ชำระ (ค่าเช่าตามสัญญาที่ต้องจ่ายให้เจ้าของทรัพย์สิน, ค่าดำเนินการ, ภาษี และอื่นๆ) เป็นเงิน 2.0 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าสิทธิการเช่าเท่ากับ 10.0 - 2.0 = 8.0 ล้านบาท

วิธีการประเมินห้องชุด (Condominium) หลักในการประเมินห้องชุด ประกอบด้วย

• การประเมินห้องชุดควรจะประเมินด้วย วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นสำคัญ ด้วยเหตุผล ตามหลักการว่า "มูลค่าของทรัพย์สินของลูกค้าสินเชื่อควรเท่ากับราคาของทรัพย์สินอื่นที่เหมือนๆ กัน หรือคล้ายกันที่คนอื่นขายได้"
• การประเมินห้องชุดควรจะประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) ได้ด้วย การวิเคราะห์รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการให้เช่าแก่บุคคลอื่น

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate Appraisal) ประกอบด้วย

• วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate Appraisal) ประกอบด้วย การประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรจะประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) ได้ด้วย การวิเคราะห์รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการให้เช่าแก่บุคคลอื่น

ผู้เข้ารับการอบรมจะได้รับความรู้ด้านทฤษฎีเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินในรูปแบบต่างๆ พร้อมกับกรณีศึกษาตลอดหลักสูตรการอบรม

วันที่ 2: เทคนิคการวิเคราะห์การเงินด้วย Excel Template

ผู้เข้ารับการอบรมทุกท่านจะต้องทดลองฝึกการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทต่างๆ

นำโครงการที่เลือกมาทดลองปฎิบัติจริงกับ โปรแกรมการประเมินค่าทรัพย์สินของสถาบันฯ ทดลองกรอกข้อมูล โดยผู้เข้าเรียนแต่ละคนจะต้องปฎิบัติด้วยตนเองผ่านเครื่องคอมพิวเตอร์ เขียนสมมติฐานด้านการเงินและจำลองสถานการณ์ของกิจกรรมต่างๆ

นำเสนอผลงานในที่ประชุม และตอบข้อซักถาม

ทุกท่านจะต้องนำเสนอผลงานของตนเองให้อาจารย์และเพื่อนๆ ช่วยกันเสนอแนะความเห็น

วิทยากรบรรยายสรุป

ตอบข้อสักถาม และสรุปการบรรยาย

ลงทะเบียน

หมายเหตุ : คุณต้องสมัครสมาชิกก่อนจึงจะลงทะเบียนได้

ลงทะเบียนเข้าอบรม